Prepis bytu z dcéry na matku | Darovacia vs. Kúpna zmluva

Pred 10 rokmi mama prepisala byt na dceru. Nebol este v osobnom vlastnictve, do osobneho vlastnictva ho odkupila az dcera od bytoveho druzstva. Nakolko sa okolnosti zmenili, dcera sa odstahovala do zahranicia, chcela by byt mame vratit, ibaze uz ide o prepis osobneho vlatnictva. Je lepsia darovacia zmluva alebo kupno predajna za symbolicku cenu 1€? Co je financne vyhodnejsie? Dakujem!

Odpovede na otázku

Dobrý deň,

aj keď výsledkom darovacej aj kúpnej zmluvy je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ide o 2 odlišné zmluvné typy.

V zmysle § 628 a nasl. zákona č. 40/1964 Z. Občiansky zákonník v platnom znení je darovacia zmluva bezodplatnou zmluvou, na základe ktorej „darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma.“

Po uzavretí darovacej zmluvy sa môže darca (vo vašom prípade Vaša dcéra) domáhať vrátenia daru len v prípade, ak by ste sa Vy ako obdarovaná správali k Vašej dcére alebo členom jej rodiny tak, že tým hrubo porušíte dobré mravy. Čo to v praxi znamená sa dozviete v článku na xPravo.eu tu: https://xpravo.eu/darovacia-zmluva/ .

Taktiež, v prípade dedenia po darcovi (dcére), sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života bezplatne dostal od poručiteľa (darcu), pokiaľ nejde o obvyklé darovania – čo darovanie bytu nie je.

V praxi sa často stáva, že blízke osoby uzatvoria namiesto darovacej zmluvy kúpnu
zmluvu
za akúsi symbolickú cenu, a to aj s úmyslom vyhnúť sa započítaniu daru na dedičský podiel. Avšak v takom prípade sa môže preukázať, že aj napriek uzatvoreniu kúpnej zmluvy za symbolickú cenu šlo o tzv. disimulovaný právny úkondarovaciu zmluvu a aj v takom prípade sa dar (byt) môže započítať na dedičský podiel.

Občiansky zákonník v § 41a ods. 2 upravuje, že Ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti. Neplatnosti takého právneho úkonu sa nemožno dovolávať voči účastníkovi, ktorý ho považoval za nezastretý. To, či ide alebo nejde o simulovaný právny úkon môže právoplatne rozhodnúť len súd v prípade, ak o tom vznikne spor. Nižšie nájdete judikát Ústavného súdu, v zmysle ktorého sa v každom prípade skúmajú všetky okolnosti prípadu – v nižšie uvedenom judikáte súd považoval kúpnu cenu 1 SKK dohodnutú v súlade s právnymi predpismi, nakoľko v kúpnej cene 1 SKK bola zohľadnená dlhoročná a obetavá starostlivosť o darcu, čo je v súlade s dobrými mravmi

Vzor darovacej zmluvy nájdete aj na xPravo:
https://xpravo.eu/darovacia-zmluva-vzor-zadarmo/

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je odplatnou zmluvou. V zmysle § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v paltnom znení „Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.“

589 Občianskeho zákonníka vyslovene upravuje, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“


Vyberáme z judikatúry Uznesenie Ústavného súdu, v zmysle ktorého kúpna zmluva za 1 SKK bola v súlade s právnymi predpismi, nakoľko v kúpnej cene 1 SKK bola zohľadnená dlhoročná a obetavá starostlivosť o darcu, čo je v súlade s dobrými mravmi: Ústavný súd konštatuje, že krajský súd konal v medziach svojej právomoci a postupoval správne, keď kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľnosti z rodičov účastníkov konania na žalovanú, len vzhľadom na nízku dojednanú kúpnu cenu 1 Sk nepovažoval za simulovaný právny úkon, ktorým malo byť zastreté darovanie. Vôľa účastníkov právneho úkonu uzavrieť darovaciu zmluvu totiž nebola v konaní preukázaná. Uzavretá kúpna zmluva obsahuje podstatné náležitosti (dohoda o predmete kúpy a dohoda o kúpnej cene) a, naopak, nemá náležitosti zmluvy darovacej, keďže v nej bola dohodnutá kúpna cena (aj keď nízka), keď podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je, naopak, bezodplatnosť. Pokiaľ ide o výšku kúpnej ceny, tá je vo všeobecnosti stanovená predovšetkým dohodou a účastníci kúpnej zmluvy v zásade nie sú obmedzovaní v dojednaní výšky kúpnej ceny okrem prípadov, na ktoré sa vzťahuje cenová regulácia upravená cenovým predpisom. Môžu si preto dojednať cenu, ktorá sa odchyľuje od obvyklej (trhovej) ceny. Neprimerane nízka cena sama osebe nemôže viesť k neplatnosti právneho úkonu z dôvodu rozporu s dobrými mravmi podľa § 39 Občianskeho zákonníka (pozri k tomu Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J., /Fečík, M., /Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník II. Komentár. Praha : C. H. Beck, 2015. s. 2085). V danom prípade sa účastníci zmluvy dohodli na kúpnej cene 1 Sk, pričom ústavný súd sa stotožňuje so záverom krajského súdu, že v symbolickej dohodnutej kúpnej cene za prevádzanú nehnuteľnosť bola rodičmi účastníkov zohľadnená dlhoročná a obetavá starostlivosť žalovanej o rodičov, čo je v súlade s dobrými mravmi a predmetnú kúpnu zmluvu, preto nie je možné považovať za bezodplatný právny úkon. K uvedenému ústavný súd uvádza, že poskytnutie ochrany uplatnenému právu žalobcu na započítanie rozdielu trhovej ceny nehnuteľnosti a odplaty, za ktorú žalovaná kúpnou zmluvou uvedenú nehnuteľnosť nadobudla od svojich rodičov, resp.
všeobecne postup podľa § 484 Občianskeho zákonníka, by v tomto prípade vzhľadom na skutočnosť, že k prevodu predmetnej nehnuteľnosti nedošlo na základe bezodplatného právneho úkonu, nebol možný.

Celé znenie: tu

Vzor kúpnej zmluvy na byt nájdete aj na xPravo.eu:
https://xpravo.eu/zmluva-o-prevode-vlastnictva-bytu-vzor/

Čo sa týka daňovej povinnosti – nepeňažný príjem vo forme nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním nie je predmetom dane z príjmov a obdarovanému nevzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní. Viac informácií a prípady z praxe nájdete aj na stránke Finančného riaditeľstva SR: https://podpora.financnasprava.sk/062304-Pr%C3%ADjem-z%C3%ADskaný-darovan%C3%ADm

V prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy na byt, príjem nadobudnutý z predaja nehnuteľnosti je na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v platnom znení upravuje viaceré podmienky pre oslobodenie zo zdanenia príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov (napr. od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia). Všetky prípady oslobodenia od dane a postup v tejto súvislosti nájdete na stránke Finančného riaditeľstva SR: https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn/predaj-nehnutelnosti

Za účelom právnej pomoci v individuálnom prípade Vám odporúčame osloviť advokáta alebo Centrum právnej pomoci: http://www.centrumpravnejpomoci.sk/potrebujem-pravnu-pomoc

Veríme, že Vám naša odpoveď pomohla a stránke xPravo.eu ostanete verní. Budeme radi, ak nás Vašim lajkom alebo zdieľaním našej stránky http://www.xPravo.eu podporíte aj na sociálnych sieťach.

S pozdravom a prianím pekného zvyšku dňa,
Tím xPravo.eu

Dôležité

Vážený návštevník, portál Xpravo.eu nie je financovaný zo žiadnych verejných zdrojov, nemá žiadneho sponzora a príjmy z reklamy nepostačujú ani na technickú prevádzku systému, na ktorom stránka beží. Preto Vás úctivo žiadame o trpezlivosť pri čakaní na odpovede. Túto činnosť robíme vo svojom voľnom čase ako nezištnú a dobrovoľnú pomoc ľudom. Nezávisle podporiť nás môžete po kliknutí na tento text.