Tarcha banky v kupnej zmluve na byt

Dobry den, može kataster prerušiť konanie o vklade (kúpa bytu), z dôvodu, že v zmlúve nie je uvedená ťarcha? Ide o to, že pri podpise zmlúvy na katastri žiadna ťarcha ani nebola. Kedže časť kúpnej ceny sme uhradili úverom, banka medzičasom si so súhlasom pôvodneho majitela zriadila založné právo – avšak až po podpise kupnej zmlúvy.
Je vhodné sa odvolať, alebo spísať dodatok, a ťarchu uviesť ?

Za odpoved vopred ďakujem.

Odpovede na otázku

Dobrý deň,

vo všeobecnosti samotné neuvedenie záložného práva v zmluve o prevode vlastníctva bytu nie je dôvodom na prerušenie katastrálneho konania, nakoľko nejde o povinnú náležitosť zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor preruší alebo zastaví katastrálne konanie len v prípadoch upravených v §31a a § 31b zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej ako „katastrálny zákon“):

§ 31a Prerušenie konania o návrhu na vklad

Konanie o návrhu na vklad sa preruší, ak

  1. sa začalo konanie o predbežnej otázke,
  2. nebol zaplatený správny poplatok,
  3. bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh,
  4. to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní,
  5. bolo účastníkovi neodkladným opatrením alebo predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou,
  6. právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené podľa osobitného predpisu.

§ 31b Zastavenie konania o návrhu na vklad

(1) Konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak

  1. návrh nepodal účastník konania,
  2. účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad,
  3. už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu uvedeného v § 31 ods. 1,
  4. účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci konania s tým súhlasili,
  5. v určenej lehote nebol zaplatený správny poplatok,
  6. účastník konania v určenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad, prípadne jeho príloh,
  7. vo veci koná iný príslušný okresný úrad.

Vo všeobecnosti totiž platí:

1. znenie záložného práva (či už existujúce v čase podpisu zmluvy alebo po podpise zmluvy), v zásade nie je povinnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Vychádzame z ustanovení nasledovných právnych predpisov, ktoré upravujú povinné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu:

Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor po podaní návrhu na vklad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu, v súlade s § 31 ods. 1 katastrálneho zákona.

2. Súčasne, ak bola časť kúpnej ceny za nehnuteľnosť financovaná z úveru na bývanie poskytnutého bankou, pričom zálohom bola kupovaná nehnuteľnosť, táto skutočnosť je spravidla v zmluve o prevode vlastníctva bytu uvedená. Z tohto dôvodu predávajúci podpisovali záložné zmluvy (ako existujúci vlastníci nehnuteľnosti). Taktiež v samotnej zmluve o prevode vlastníctva bytu sa predávajúci a kupujúci spravidla dohodnú, že predávajúci poskytne súčinnosť banke kupujúceho, ktorá kupujúcemu poskytuje úver na bývanie a z tohto dôvodu podpisuje záložné zmluvy na predávanú nehnuteľnosť.

Následne, v zmysle § 151h ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, záložné právo pôsobí zo zákona aj voči nadobúdateľovi zálohu (kupujúcemu, ako novému vlastníkovi nehnuteľnosti v tomto prípade). Nie je preto potrebné všeobecné konštatovanie v zmluve, nakoľko záložné právo pôsobí aj voči novému vlastníkovi zo zákona:

(1) Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.

(2) Na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva. Nadobúdateľ zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, je povinný strpieť výkon záložného práva a vzťahujú sa na neho práva a povinnosti záložcu.

V prípade, ak by príslušný okresný úrad, katastrálny odbor vyhodnotil, že Vami pripravená zmluva ako príloha návrhu na vklad má nedostatky – napríklad by ustanovenia kúpnej zmluvy boli nedostatočne určité a zrozumiteľné, určí Vám lehotu na ich odstránenie, v súlade s § 31a katastrálneho zákona. Nedostatky v zmluve sa odstránia uzatvorením dodatku k zmluve o prevode vlastníctva, ktorý sa vo 2 vyhotoveniach doručí príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru.

Pri odpovedi vychádzame z Vami uvedených všeobecných informácií. Za účelom právnej pomoci v individuálnom prípade Vám odporúčame osloviť advokáta alebo Centrum právnej pomoci: http://www.centrumpravnejpomoci.sk/potrebujem-pravnu-pomoc

Veríme, že Vám naša odpoveď pomohla a stránke xPravo.eu ostanete verní. Budeme radi, ak nás Vašim lajkom alebo zdieľaním našej stránky http://www.xPravo.eu podporíte aj na sociálnych sieťach.

S pozdravom a prianím pekného zvyšku dňa,

Tím xPravo.eu

Dôležité

Vážený návštevník, portál Xpravo.eu nie je financovaný zo žiadnych verejných zdrojov, nemá žiadneho sponzora a príjmy z reklamy nepostačujú ani na technickú prevádzku systému, na ktorom stránka beží. Preto Vás úctivo žiadame o trpezlivosť pri čakaní na odpovede. Túto činnosť robíme vo svojom voľnom čase ako nezištnú a dobrovoľnú pomoc ľudom. Nezávisle podporiť nás môžete po kliknutí na tento text.