Dobrý deň Peter,

ak chcete robiť stavebné úpravy (opravu, rekonštrukciu) nehnuteľnosti, a ste väčšinový spoluvlastník, mali by ste umožniť menšinovým spoluvlastníkom (bratovi) zúčastniť sa na rozhodovaní o nehnuteľnosti (napr. písomne ich osloviť, vyzvať), a ak pôjde len o hospodárenie so spoločnou nehnuteľnosťou, na tomto rozhodovaní môžete ako majoritný spoluvlastník Vášho súrodenca „prehlasovať“ – ak aj nebude súhlasiť s nakladaním, Vášmu rozhodnutiu sa musí podvoliť. Musí sa však jednať o 1. hospodárenie s nehnuteľnosťou (nie o podstatnú zmenu nehnuteľnosti) a 2. Vášmu bratovi musíte umožniť zúčastniť sa na rozhodnutí.

Ak jednu nehnuteľnosť vlastní viacero podielových spoluvlastníkov, v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení sa v zásade rozlišujú nasledovné formy nakladania so spoločnou vecou:

1. HOSPODÁRENIE SO SPOLOČNOU VECOU – o hospodárení rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Ak teda Váš súrodenec vlastní podiel o veľkosti 2/12 a Vy spoločne s inými podielovými spoluvlastníkmi vlastníte 10/12 – ako väčšinový spoluvlastník spoluvlastníckeho podielu vo veľkosti 10/12 ste oprávnený rozhodnúť o hospodárení (t.j. najmä o nájme, údržbe, oprave, atď.) a prehlasovať menšinového spoluvlastníka, aj ak s tým menšinový spoluvlastník s podielom vo veľkosti 2/12 nesúhlasí.

Občiansky zákonník neukladá povinnú písomnú formu rozhodnutiu väčšinového spoluvlastníka, avšak ak ste viacerí spoluvlastníci a robíte takéto rozhodnutie, na účely preukázania Vašej dohody sa písomná forma len odporúča. Na rozhodovaní sa však musí mať možnosť zúčastniť aj menšinový spoluvlastník, aj keď dominantné postavenie pri rozhodovaní má väčšinový spoluvlastník – inak by šlo len o rozhodnutie jedného spoluvlastníka, nie o rozhodnutie spoluvlastníkov a takýto právny úkon by bol neplatný, v zmysle judikatúry Najvyššieho súdu SR (napr. rozhodnutie NS SR, sp. zn. 3Cdo 162/2004).

Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia podrobiť rozhodnutiu väčšiny aj bez súdneho rozhodnutia. Z rozhodnutia väčšinových spoluvlastníkov sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne (či sa jedná o príjem z prenájmu alebo výdavky na opravu nehnuteľnosti, každý spoluvlastník znáša náklady napr. na opravu a má právo napr. na príjmy z prenájmu v závislosti od veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu).

ALEBO

2. DÔLEŽITÁ ZMENA NEHNUTEĽNOSTI – Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd a teda nemusia sa takejto zmene podrobiť „bez súdneho rozhodnutia“.

V zmysle judikatúry o dôležitú zmenu spoločnej veci ide najmä vtedy, keď sa zmení jej podstata či funkcia. Tento pojem však treba vykladať s prihliadnutím na konkrétne okolnosti daného prípadu, a to v závislosti od povahy, druhu, hodnoty a ekonomického určenia predmetu spoluvlastníctva tak, aby navrhovanou úpravou nedošlo k porušeniu práv a oprávnených záujmov ostatných spoluvlastníkov, alebo aby dôležitá zmena spoločnej veci bola na prospech spoluvlastníkov (napr. rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 1Sžo/231/2008).

Veríme, že Vám naša odpoveď pomohla a stránke xPravo.eu ostanete verní. Budeme radi, ak nás Vašim lajkom alebo zdieľaním našej stránky www.xPravo.eu podporíte na facebook-
u.

S pozdravom a prianím pekného zvyšku dňa,
Tím xPravo.eu