Dobrý deň,

odpovede na Vaše otázky je potrebné hľadať najmä v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“) a v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov“).

Ad. 1. Je balkón / lodžia príslušenstvom bytu alebo spoločná časť domu?

V zmysle § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. V zmysle definície v Občianskom zákonníku pod túto definíciu spadajú v zásade aj balkóny a lodžie.

Máme zato, že balkón/ lodžiu je teda možné považovať za príslušenstvo bytu, nakoľko sú to priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Byt je vo vlastníctve jednej osoby alebo v spoluvlastníctve viacerých osôb, pričom len táto osoba je oprávnená užívať balkón/ lodžiu spolu s bytom a dať súhlas na užívanie balkónu/ lodžie iným osobám.

Súčasne, v zmysle § 5 ods. 1 písm. a) Zákona o vlastníctve bytov je okrem iného povinnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu aj popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu,5), – pričom v časti príslušenstva bytu odkazuje Zákon o vlastníctve bytov na Občiansky zákonník.

Ďalej v zmysle tohto § 5 ods. 1 písm. b) Zákon o vlastníctve bytov uvádza osobitne ako ďalšiu z náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu.

Nerozdielne, v § 2 ods. 7 Zákona o vlastníctve bytov je upravené, že podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu,5) (odkaz na Občiansky zákonník) bez plochy lodžií a
balkónov. Z toho je možné vyvodiť, že lodžie a balkóny sú príslušenstvom bytu, ale nezapočítavajú sa do podlahovej plochy bytu na účely Zákona o vlastníctve bytov, no pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv sa zarátava ich štvrtina.

V § 10 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov sa potom uvádza, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

Podľa § 10 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov: Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, …… Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Zákon teda nepriamo potvrdzuje, že balkóny a lodžie nie sú spoločnými časťami domu, nakoľko osobitne uvádza, že z fondu sa financujú aj balkóny a lodžie.

POZOR!! V praxi však pre nejednoznačnosť príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka a Zákona o vlastníctve bytov na túto otázku neexistuje jednotná odpoveď odbornej verejnosti či súdnej praxe. Môžete stretnúť aj s názorom, že balkón / lodžia sú spoločnými časťami bytového domu, nakoľko sú stavebnou súčasťou konštrukcie bytového domu, pričom v zmysle § 2 ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Ad. 2. Aké právne následky má neuvedenie lodžie v zmluve o prevode vlastníctva bytu?

Loggiu odporúčame uvádzať v zmluve o prevode vlastníctva bytu, nakoľko v zmysle § 5 ods. 1 písm. a) Zákona o vlastníctve bytov je okrem iného povinnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu aj popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu,5), – pričom v časti príslušenstva bytu odkazuje Zákon o vlastníctve bytov na Občiansky zákonník.

Avšak neuvedenie balkóna alebo lodžie ako príslušenstva nemá v zásade žiaden vplyv na to, že vlastníkom lodžie ako príslušenstva bytu je vlastník bytu zapísaný v katastri nehnuteľností. Vyplýva to najmä z ustanovenia § 118 a nasl. Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu byť síce aj byty (s tým, že podľa § 125 ods. 1 Zákon o vlastníctve bytov upravuje vlastníctvo k bytom), ale príslušenstvo bytu nie je nikde určené ako samostatný predmet občianskoprávneho vzťahu, samostatne nemôže existovať a preto samostatne nemôže byť nikdy prevedené.

Za účelom právnej pomoci v individuálnom prípade Vám odporúčame osloviť advokáta alebo Centrum právnej pomoci: http://www.centrumpravnejpomoci.sk/potrebujem-pravnu-pomoc

Veríme, že Vám naša odpoveď pomohla a stránke xPravo.eu ostanete verní. Budeme radi, ak nás Vašim lajkom alebo zdieľaním našej stránky http://www.xPravo.eu podporíte aj na sociálnych sieťach.

S pozdravom a prianím pekného zvyšku dňa,
Tím xPravo.eu