Predkupné právo

Predkupné právo má ten, kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, v súlade s § 602 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Občiansky zákonník“). Napríklad, ak predávajúci predá kupujúcemu pozemok, môžu sa dohodnúť, že ak sa kupujúci rozhodne tento pozemok neskôr predať, musí ho ponúknuť na predaj najskôr predávajúcemu.

Predkupné právo je možné dohodnúť zmluvne, v určitých prípadoch však existuje aj zo zákona ako zákonné predkupné právo.

Zákonné predkupné právo existuje nezávisle od vôle vlastníka veci a zakladá jeho povinnosť ponúknuť vec na predaj určeným osobám v zákonom stanovených prípadoch automaticky, zo zákona.

Zákonné predkupné právo existuje napríklad v prípade spoluvlastníctva. Ak vec vlastnia viacerí spoluvlastníci, a jeden spoluvlastník sa rozhodne svoj podiel predať, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo, v súlade s § 140 Občianskeho zákonníka. Toto zákonné predkupné právo neplatí, ak by spoluvlastník prevádzal svoj spoluvlastnícky podiel blízkej osobe – v takom prípade ostatní spoluvlastníci predkupné právo nemajú. Blízka osoba je definovaná v § 116 a 117 Občianskeho zákonníka (napríklad prevod manželovi, súrodencom, deťom).

Zákonné predkupné právo zakotvuje napríklad aj zákon č. 49/2002 Zb. o ochrane pamiatkového fondu v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Zákon o ochrane pamiatkového fondu“). Ten upravuje predkupné právo štátu na kúpu kultúrnej pamiatky. V súlade s § 23 ods. 1 Zákona o ochrane pamiatkového fondu: Ak vlastník zamýšľa predať kultúrnu pamiatku alebo jej časť, je povinný písomne ju ponúknuť na kúpu štátu zastúpenému ministerstvom. Ak štát ponuku neprijme do 30 dní od jej doručenia, predkupné právo zaniká. Ak štát ponuku príjme, ministerstvom určená štátna organizácia uzavrie do 90 dní s vlastníkom kúpnu zmluvu. V súlade s § 23 ods. 2 Zákona o ochrane pamiatkového fondu: Štát musí zaplatiť za kultúrnu pamiatku cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Ak štát nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne.

Zákonné predkupné právo štátu upravuje ďalej napríklad aj § 63 a nasl. zákona č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny v znení neskorších predpisov.

Predkupné právo sa môže dohodnúť ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy

V zmysle Občianskeho zákonníka je základná úprava predkupného práva obsiahnutá vo ôsmej časti Záväzkové právo, druhej hlave Kúpna a zámenná zmluva, druhý oddiel Vedľajšie dojednania pri kúpnej zmluve, § 602 – 606 Občianskeho zákonníka.

Predávajúci a kupujúci sa teda pri uzavieraní kúpnej zmluvy môžu dohodnúť na predkupnom práve.

Ak sa predávajúci a kupujúci dohodnú na predkupnom práve, kupujúci – ak sa rozhodne nadobudnutú vec predať, je povinný ponúknuť ju na predaj najskôr tomuto predávajúcemu. V zmysle § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa kupujúci a predávajúci môžu dohodnúť na predkupnom práve aj pre prípad, že sa kupujúci rozhodne vec darovať alebo iným spôsobom scudziť (t. j. že predkupné právo existuje nielen pre prípad predaja veci ale aj iného spôsobu scudzenia).

Predkupné právo možno dohodnúť priamo v kúpnej zmluve alebo osobitnou zmluvou medzi predávajúcim a kupujúcim.

Predkupné právo zaväzuje len tie zmluvné strany, ktoré sa na predkupnom práve dohodli. V súlade s § 603 ods. 1 Občianskeho zákonníka: Predkupné právo ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil vec ponúknuť na predaj.

Predkupné právo však možno dohodnúť aj ako vecné právo.

To znamená, že dohoda o predkupnom práve sa vzťahuje na danú vec aj na právnych nástupcov kupujúceho. V súlade s § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka:

Predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

V prípade, ak sa predkupné právo zriaďuje na nehnuteľnosť ako vecné právo, predkupné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, ktorú je následne potrebné zapísať do katastra nehnuteľnosti. V takom prípade je potrebné podať návrh na vklad tohto predkupného práva, v súlade s § 28 ods. 1 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Katastrálny zákon“). Prílohou návrhu na vklad bude zmluva, ktorej obsahom je zriadenie predkupného práva k nehnuteľnosti ako vecného práva. Podpis povinného z predkupného práva musí byť na zmluve úradne osvedčený, v súlade s § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona.

List vlastníctva k danej nehnuteľnosti následne obsahuje v časti „C – Ťarchy“ predkupné práva, ak majú mať účinky vecných práv, vrátane označenia oprávneného z predkupného práva, v súlade s § 8 ods. 1 písm. b) Katastrálneho zákona.

Pri hnuteľných veciach (napr. motorové vozidlo) zákon neukladá povinnú písomnú formu zmluvy o predkupnom práve.

Z hľadiska právnej istoty sa však jej uzavretie v písomnej forme odporúča aj v týchto prípadoch.

Zánik predkupného práva v zmysle Občianskeho zákonníka

Smrťou pôvodného predávajúceho ako oprávnenej osoby z predkupného práva, predkupné právo zaniká vždy. V súlade s § 604 Občianskeho zákonníka: Predkupné právo neprechádza na dediča oprávnenej osoby a nemožno ho previesť na inú osobu. Predkupné právo je totiž právom tohto pôvodného predávajúceho, aby mu bola vec ponúknutá na predaj zo strany kupujúceho, ak sa ju rozhodne predať.

Ak by sa predkupné právo nedohodlo ako vecné právo, smrťou kupujúceho zaniká.

Predkupné právo zanikne aj v prípade, ak sa vec ponúkne na predaj oprávnenej osobe z predkupného práva a tá ju odmietne kúpiť a nevyužije svoje predkupné právo. Taktiež v súlade s § 606 Občianskeho zákonníka: Kto je oprávnený kúpiť vec, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Ak nemôže vec kúpiť alebo ak nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne.

Dohoda o predkupnom práve k nehnuteľnosti uzatvorená medzi inými osobami ako je predávajúci a kupujúci

Najvyšší súd SR vo svojej judikatúre a stanoviskách dáva odpoveď na otázku, či predkupné právo ako vecné právo možno dohodnúť samostatnou zmluvou, bez toho, aby bola v tejto súvislosti uzatvorená scudzovacia zmluva, nakoľko z hľadiska členenia je predkupné právo v Občianskom zákonníku koncipované len ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy.

Celé znenie rozsudku vrátane odôvodnenia si môžete stiahnuť aj tu: Rozsudok NS SR_1Szco291_2009

Dohodu o zriadení predkupného práva teda môže uzatvoriť aj iné osoby, ako je predávajúci a kupujúci v súvislosti so scudzením veci, takáto dohoda je však len záväzkovo-právnym vzťahom medzi týmito osobami a nepodlieha vkladu do katastra nehntueľností a nezaväzuje tretie osoby. Návrh na vklad takejto dohody do katastra nehnuteľnosti by príslušný okresný úrad, katastrálny odbor zamietol. Viď napr. odpoveď na 60. otázku v Katastralny-bulletin-4-2001.

Realizácia predkupného práva

Ponuka na predaj a uplatnenie predkupného práva musí byť písomná len v prípade, ak sa predáva /  scudzuje nehnuteľnosť. V ostatných prípadoch zákon písomnú formu nevyžaduje, avšak z hľadiska právnej istoty sa odporúča v každom prípade písomne ponúknuť vec na predaj pre prípad, že by oprávnený z predkupného práva v budúcnosti popieral jej predloženie.

V zmysle § 605 Občianskeho zákonníka:

• ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok – ponuka teda obsahuje všetky podmienky, za ktorých má byť vec predaná,  
• doba, do ktorej sa predaj má uskutočniť, sa môže dohodnúť; v súlade s § 605 Občianskeho zákonníka: Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke.  

V súlade s § 606 Občianskeho zákonníka:

Kto je oprávnený kúpiť vec, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Ak nemôže vec kúpiť alebo ak nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne.