Zmluva o zriadení predkupného práva ako vecného práva a návrh na vklad – VZOR

Zmluva o zriadení predkupného práva ako vecného práva sa uzatvára v súlade s ustanoveniami § 602 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Občiansky zákonník“). Nižšie je možné stiahnuť si vzor zmluvy o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku, spolu s návrhom na vklad do katastra nehnuteľností.

Zmluva o zriadení predkupného práva ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy

Predkupné právo je z hľadiska členenia ustanovení Občianskeho zákonníka upravené ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy vo ôsmej časti Záväzkové právo, druhej hlave Kúpna a zámenná zmluva, druhý oddiel, v ustanovení § 602 – 606 Občianskeho zákonníka.

Predkupné právo si môžu dohodnúť predávajúci a kupujúci, v súlade s § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka:

„Kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo.“

Ak sa dohodne predkupné právo:

• kupujúci ako povinná osoba z predkupného práva, ak sa rozhodne vec predať (alebo inak scudziť, ak sa tak predkupné právo dohodne), má povinnosť ponúknuť vec na predaj najskôr predávajúcemu ako oprávnenej osobe z predkupného práva,
• predávajúci ako osoba oprávnená z predkupného práva má právo, aby mu bola vec ponúknutá na predaj a právo túto vec aj kúpiť, ak sa kupujúci ako povinná osoba z predkupného práva rozhodne túto vec predať (alebo iným spôsobom scudziť, napr. darovaním, ak sa tak predkupné právo dohodne).

Pri nehnuteľnostiach musí byť predkupné právo dohodnuté písomne. Ak sa predkupné právo k nehnuteľnosti dohodne ako vecné právo, zapisuje sa do katastra nehnuteľností návrhom na vklad, ktorého prílohu tvorí zmluva o zriadení predkupného práva. Predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zaväzuje aj právnych nástupcov kupujúceho ako povinného z predkupného práva, v súlade s § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Podpis povinného na zmluve o zriadení predkupného práva ako vecného práva musí byť úradne overený. Túto povinnosť ukladá ustanovenie § 42 ods. 3 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej ako „Katastrálny zákon“).

Otázkou, či sa predkupné právo ako vecné právo môže dohodnúť aj medzi inými osobami ako je predávajúci a kupujúci, sa zaoberal vo svojich rozhodnutiach aj Najvyšší súd SR

V zmysle judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky možno dohodnúť predkupné právo aj medzi inými osoba ako predávajúci a kupujúci (teda možno dohodnúť predkupné právo aj v prípade, ak sa neuzatvára kúpna zmluva). V takom prípade však pôjde len o záväzkovo-právny vzťah, ktorý zaväzuje len tieto zmluvné strany, nemá vecno-právny charakter, nezaväzuje tretie osoby a nie je teda ani predmetom návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Teda v prípade, ak sa vlastník nehnuteľnosti chce dohodnúť s inou osobou na predkupnom práve k nehnuteľnosti (napr. nájomca), je možné dohodnúť predkupné právo ako záväzkovo-právny vzťah, ktorý však nepodlieha vkladu do katastra nehnuteľností a zaväzuje len zmluvné strany takejto zmluvy. Nakoľko v tomto prípade zmluvné strany zmluvy o zriadení predkupného práva nie sú v pozícii predávajúceho a kupujúceho a nejde o dohodu o predkupnom práve ako o vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy v zmysle § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Zmluva o zriadení predkupného práva, ktorá sa neuzatvára ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy, je zmluvou uzatvorenou na základe § 51 Občianskeho zákonníka:

„Účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.“

Viac informácií k inštitútu predkupného práva nájdete v článku na Xprávo.eu nižšie:

Predkupné právo

Zmluva o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku – VZOR

Nižšie si môžete stiahnúť oba vzory – vzor zmluvy o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku, a vzor kúpnej zmluvy a zmluvy o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku, vo formáte Microsoft word.

Keďže ide o vzory, v každom prípade je potrebné ich upraviť a doplniť do príslušného vzoru údaje podľa individuálnych okolností prípadu a podmienok situácie. Vzory nižšie sa týkajú zriadenia predkupného práva ako vecného práva k pozemku.

Podpis prevodcu na zmluve (predávajúci) a podpis povinného z predkupného práva musí byť na zmluve úradne osvedčený, v súlade s § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona.

V prípade, ak si zmluvu neviete pripraviť, odporúčame Vám osloviť advokáta (Zoznam advokátov Slovenskej advokátskej komory) alebo notára (Zoznam notárskych úradov Notárskej komory Slovenskej republiky).

VZOR č. 1 – Kúpna zmluva a zmluva o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku (predkupné právo je obsiahnuté už v kúpnej zmluve uzatvorenej medzi predávajúcim a kupujúcim)

VZOR č. 2 – Zmluva o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku (predkupné právo si predávajúci a kupujúci dohodnú samostatnou zmluvou, uzavretou samostatne popri kúpnej zmluve)

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností k zmluve o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku – VZOR

Keďže predkupné právo ako vecné právo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností, je potrebné požiadať príslušný okresný úrad, katastrálny odbor o vklad zmluvy, ktorou sa zriaďuje predkupné právo, do katastra nehnuteľností. Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania upravuje Katastrálny zákon v ustanovení § 24 a nasl. Katastrálneho zákona. Návrh na vklad musí obsahovať všetky povinné náležitosti, inak príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, katastrálne konanie preruší, alebo (ak by sa náležitosti nárvhu na vklad nedoplnili) konanie zastaví.

Poplatok za návrh na vklad upravuje Položka 11 prvej časti Sadzobníka správnych poplatkov, ktorý tvorí prílohu zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov:

Základný poplatok za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu je 66,- EUR, ak by sa návrh na vklad podal elektronicky, poplatok je znížený na 33,- EUR. Ak sa v návrhu na vklad žiada urýchlene rozhodnúť o návrhu na vklad do 15 dní, poplatok za návrh na vklad je 266,- EUR, alebo 133,- EUR ak sa návrh na vklad podal elektronicky.

Dôležité – pri zápise kúpnej zmluvy a zmluvy o zriadení predkupného práva ide o 2 právne úkony (prevod vlastníckeho práva a zriadenie predkupného práva), preto sa základný poplatok uhrádza dvakrát, za každý právny úkon.

Okrem podania návrhu na vklad elektronicky, ušetriť na poplatku je možné aj podaním oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad. Okresný úrad, katastrálny odbor vyberie poplatok znížený o 15,- EUR, ak bude vopred informovaný o návrhu na vklad, teda ak účastník konania o vklade práva podal oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad podľa § 30 ods. 3 Katastrálneho zákona.

Keďže ide o vzor návrhu na vklad, je potrebné si ho upraviť a doplniť doň údaje podľa individuálnych okolností prípadu a podmienok situácie. Na stiahnutie sú vzory:

• návrh na vklad kúpnej zmluvy a zmluvy o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku (k vzoru č. 1 vyššie)
• návrh na vklad zmluvy o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku (k vzoru č. 2 vyššie).

V prípade, ak si návrh na vklad a zmluvu neviete pripraviť, odporúčame Vám osloviť advokáta (Zoznam advokátov Slovenskej advokátskej komory) alebo notára (Zoznam notárskych úradov Notárskej komory Slovenskej republiky).

VZOR č. 3 – Návrh na vklad k VZORU č. 1 – vklad Kúpnej zmluvy a zmluvy o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku do katastra nehnuteľností

VZOR č. 4 – Návrh na vklad k VZORU č. 2 – vklad Zmluvy o zriadení predkupného práva ako vecného práva k pozemku do katastra nehnuteľností