Právo vlastníkov bytov na informácie o účte bytového domu v banke

Právo vlastníkov bytov na informácie o účte bytového domu v banke, ktorý zriadi správca bytového domu / spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ustanovuje zákon. Správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov musia vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome na požiadanie poskytnúť všetky informácie o účte ich bytového domu. V obmedzenom rozsahu poskytne vlastníkom bytov a nebytových priestorov informácie o účte bytového domu aj banka.

Právo vlastníkov bytov na informácie o účte bytového domu upravuje zákon

Právo vlastníkov bytov na informácie o účte bytového domu upravuje:

1. zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako “zákon o vlastníctve bytov a NP“)
2. zákon č. 492/2009 Z. z. o platobných službách a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej ako “zákon o platobných službách“),
3. zákon č. 483/2001 Z. z. o bankách a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej ako “zákon o bankách“).

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (ďalej aj ako len “vlastníci“) musia zabezpečiť správu bytového domu jednou zo zákonných foriem správy. Ide o správu bytového domu buď

• správcom bytového domu, ktorým je právnická alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej ako “správca“), alebo
• spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako právnickou osobou založenou vlastníkmi podľa zákona o vlastníctve bytov a NP (ďalej ako “spoločenstvo“).

Vlastníci nevykonávajú správu bytového domu sami, ale buď prostredníctvom správcu alebo spoločenstva.

V súlade s § 6 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a NP je jednou zo zákonných činností tvoriacej správu bytového domu aj vedenie účtu bytového domu v banke.

Účet bytového domu zriaďuje a disponuje ním buď správca alebo spoločenstvo.

Zákon o vlastníctve bytov a NP však upravuje, že majiteľom účtu bytového domu sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

V súlade s § 7b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a NP: …Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; spoločenstvo je príslušné disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom.

V zmysle § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a NP: Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.

V praxi teda na zmluve o účte v banke budú ako majiteľ účtu označení vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, avšak títo budú zastúpení buď správcom alebo spoločenstvom, ktorí budú s účtom disponovať. Ako jednotlivci teda nie sú vlastníci oprávnení nakladať s účtom, zadávať prevody a podobne. Zákon ale vlastníkom dáva právo na informácie o účte bytového domu vedeného v banke.

Správca alebo spoločenstvo sú povinní poskytnúť vlastníkovi na požiadanie všetky doklady a informácie týkajúce sa účtu ich bytového domu

Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo na informácie o účte bytového domu, a nahliadnuť do všetkých dokladov týkajúcich sa správy ich bytového domu a robiť si z nich kópie.

V súlade s § 9 ods. 6 písm. d) zákona o vlastníctve bytov a NP: Spoločenstvo a správca sú povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.

Ďalej taktiež v zmysle § 11 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov a NP: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.

Banka je povinná poskytnúť vlastníkom na požiadanie informácie týkajúce sa účtu ich bytového domu len v obmedzenom rozsahu

Rozsah informácií, ktoré banka poskytne vlastníkovi o účte bytového domu, je limitovaný zákonom.

1. Vlastník je povinný sa voči banke identifikovať, že je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v danom bytovom dome, ktorý má v banke účet; V praxi ide o predloženie dokladu totožnosti žiadateľa a predloženie listu vlastníctva nie staršieho ako 3 mesiace, kde je ako vlastník žiadateľ uvedený – v zmysle zákona postačuje výpis z www.katasterportal.sk
2. Následne, ak banka vedie účet bytového domu, poskytne vlastníkovi informáciu o zostatku na tomto účte a prehľad debetných transakcií /nie aj kreditné transkcie/ za posledných 6 kalendárnych mesiacov.

V zmysle § 38 ods. 10 zákona o platobných službách: Poskytovateľ platobných služieb, ktorý vedie platobný účet používateľa platobných služieb, ktorým je správca alebo spoločenstvo vlastníkov podľa osobitného predpisu spravujúci bytový dom vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, pričom na tomto platobnom účte sú vedené finančné prostriedky súvisiace so správou bytového domu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, je povinný aj bez súhlasu správcu alebo spoločenstva vlastníkov podľa osobitného predpisu raz ročne bezplatne písomne poskytnúť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na základe jeho žiadosti, po preukázaní jeho totožnosti a výpisu z listu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ktorý nie je starší ako tri mesiace a ktorý nemusí byť určený na právne účely, informáciu o aktuálnej výške zostatku použiteľných finančných prostriedkov a platobných operáciách uskutočnených na tomto platobnom účte za obdobie predchádzajúcich šiestich kalendárnych mesiacov súvisiacich s odpísaním sumy platobnej operácie z tohto platobného účtu. Poskytovateľ platobných služieb môže vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru poskytnúť informáciu podľa prvej vety aj opakovane, pričom za každé ďalšie poskytnutie takej informácie môže poskytovateľ platobných služieb účtovať poplatok, ktorý musí byť primeraný a v súlade so skutočnými nákladmi poskytovateľa platobných služieb.

Banka, ak vedie účet bytového domu, teda poskytne

• len zostatok a debetné transakcie,
• a len za posledných 6 kalendárnych medasiacov od podania žiadosti vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktorý sa riadne identifikoval.

Iba v tomto rozsahu je banka povinná vlastníkom poskytnúť informácie tvoriace predmet bankového tajomstva, v súlade s § 91 ods. 1 posledná veta zákona o bankách.

Ak chce vlastník všetky informácie a doklady týkajúce sa účtu bytového domu a správy bytového domu, musí sa obrátiť na správcu alebo spoločenstvo (podľa toho, ktorá z tychto foriem vykonáva správu daného bytového domu).

Uvedené potvrďuje aj Stanovisko Národnej banky Slovenska č. 3/2019:

Majitelia predmetného účtu, t. j. vlastníci bytov alebo nebytových priestorov v bytovom dome v súlade s § 9 ods. 5 písm. d) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov majú právo (prístup) ku všetkým informáciám oplatobnom účte (ajo kreditných platobných operáciách, uzatvorených platobných účtoch a pod), pričom ide o povinnosť zo strany správcu spravujúceho bytový dom alebo spoločenstva voči vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov. Ustanovenie § 38 ods. 10 zákona o platobných službách upravuje povinnosti poskytovateľa platobných služieb (nie spoločenstva alebo správcu spravujúceho bytový dom) vo vzťahu k vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru.

Právo vlastníkov bytov na informácie o účte bytového domu v banke Národná banka prehľadne vysvetľuje v stanovisku č. 3/2019, ktorého znenie je dostupné vo Vestníku NBS: