Dňa 1. novembra 2018 nadobudla účinnosť novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj ako „Zákon“ alebo „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“). Zmeny a úpravy sa týkajú najmä rozhodovania vlastníkov, definícií a ustanovení spôsobujúcich výkladové problémy. Viac v článku na Xpravo.eu nižšie.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – NOVELA 2018

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa novelizuje zákonom č. 283/2018 Z. z. (ďalej len „Zákon č. 283/2018 Z. z.“ alebo „Novela“). Celé znenie je dostupné tu: link.

Novela nadobudla účinnosť 1. novembra 2018.

Dôvodová správa k Novele je dostupná tu: Dovodova sprava_Zakon o vlastnictve bytov_Novela 2018.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – jeho novela prináša predovšetkým nasledovné zmeny:

Definície Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

§ 2 ods. 7 Zákona definuje pojem podlahová plocha bytu. Novelou sa do tejto definície dopĺňa, že terasy, ktoré sú spoločnými časťami domu, netvoria podlahovú plochu bytu.

Ak terasa naopak tvorí spoločnú časť domu, je možné financovať jej opravy z fondu prevádzky, údržby a opráv. Taktiež vlastníci bytov alebo nebytových priestorov, ku ktorým prilieha takáto terasa, majú pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu povinnosť zarátať do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy terasy.

Toto doplnenie definície podlahovej plochy Zákon zosúlaďuje so závermi súdnej praxe. V zmysle Rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, spisová značka: 5Sžr/6/2014, zo dňa 9.9.2015: „lodžia v budove v spoluvlastníctve vlastníkov bytov môže byť podľa okolností spočívajúcich v účelu jej užívania, buď súčasťou spoločných častí domu vo vlastníctve vlastníkov všetkých bytových jednotiek (poprípade vo vlastníctve vlastníkov niekoľkých bytových jednotiek), alebo môže byť vo vlastníctve vlastníka bytovej jednotky ako súčasť bytu….

Definície Zákona v § 2 sa taktiež dopĺňajú novými definíciami pojmov garáž, garážové stojisko a skladový priestor.

„(13) Garážou v dome sa na účely tohto zákona rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.

(14) Garážovým stojiskom sa na účely tohto zákona rozumie plošne vymedzená časť garáže v dome; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.

(15) Skladovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie časť nebytového priestoru v dome určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.5)“.

Pozor: Keďže garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom, do katastra nehnuteľností sa zapisuje len poznámkou. Toto je veľmi dôležité označiť v návrhu na začatie katastrálneho konania. S účinnosťou od 1.11.2018 je totiž označenie predmetu návrhu (vklad, záznam alebo poznámka) povinnou náležitosťou návrhu.

Zmluva o prevode bytu a nebytového priestoru

Z povinných náležitostí Zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa vypúšťajú vybrané náležitosti. Dôvodom je ich nadbytočnosť. Konkrétne sa vypúšťa uvedenie technického stavu bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších 12-tich mesiacoch.

Ďalej sa upúšťa od povinnosti priložiť k návrhu na vklad dokumentáciu, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu, nebytového priestoru, spoločných častí, zariadení domu a príslušenstva v dome. To sa netýka prvej zmluvy o prevode. V týchto prípadoch je povinnosť priložiť aj situačné plány poschodí domu s vyznačením bytov a nebytových priestorov, vrátane garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísel a pod..

V § 6 ods. 2 sa spresňuje definovanie správy domu. Napr. pojem udržiavanie sa nahrádza pojmom modernizácia a rekonštrukcia a pod..

Správa domu

V § 6 ods. 1 Zákona sa Novelou vyslovene dopĺňa povinnosť vlastníkov zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Táto povinnosť vzniká odo dňa prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.

Zmluva o výkone správy / Zmluva o spoločenstve

Významnou zmenou, ktorú si vyžiadala predovšetkým prax, je výslovné zakotvenie platnosti len jednej zmluvy, ktorej predmetom je správa domu. Súbežné zmluvy, ktorých predmetom je správa domu, sú́ neplatné. Ide o zmenu v § 6 ods. 4 Zákona. Ten sa od 1.11.2018 mení a nahrádza nasledovným znením:

„Ak boli v dome uzavreté zmluvy v rozpore s odsekom 3, je platná len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá; ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu, ako aj iné zmluvy uzavreté v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.“

Spoločenstvo vlastníkov

Zmluva o spoločenstve

Novelou sa ďalej mení uzatváranie a podpisovanie zmluvy o spoločenstve. Uzatvára sa na dobu neurčitú. Podpisuje ju iba osoba zvolená za predsedu a ešte jedna osoba poverená vlastníkmi, a to s úradným overením ich podpisov. Novinkou je, že podpis ostatných vlastníkov na zmluve o spoločenstve sa nevyžaduje. Ostatní vlastníci iba prijímajú rozhodnutie o schválení zmluvy o spoločenstve v zmysle Zákona. Schválenú zmluvu o spoločenstve doručí každému vlastníkovi predseda spoločenstva. Má na to lehotu 30 dní od jej schválenia vlastníkmi.

V prípade, ak dôjde k nadobudnutiu vlastníctva k bytu/ nebytovému priestoru základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, Novela upravuje automatické pristúpenie nového vlastníka k zmluve o spoločenstve priamo zo zákona.

Orgány spoločenstva

Menšie bytové domy, kde je vzhľadom na počet vlastníkov takmer nemožné zriadiť Radu, už viac nemajú povinnosť zriadiť Radu ako jeden z orgánov spoločenstva. Týka sa to domov, v ktorých je najviac 8 bytov a nebytových priestorov.

Súčasne sa upravuje rozsah rozhodovacích právomocí zhromaždenia. O veciach, o ktorých rozhodujú podľa § 14 – §14b vlastníci, a o veciach, ktoré nie sú zverené na rozhodovanie iným orgánom, rozhoduje zhromaždenie. Rovnako na zvolanie zhromaždenia sa použije primerane § 14a ods. 1 Zákona.

Správca bytového domu

Zmluva o výkone správy

Rovnako ako zmluvu o spoločenstve, tak aj zmluvu o výkone správy, schválenú vlastníkmi, podpisuje už len správca a jedna osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Podpisy musia byť úradne osvedčené. Následne správca doručuje všetkým vlastníkom znenie zmluvy a v prípade jej zmien aj aktualizované znenie zmluvy.

Nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru, nadobudnutého na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o výkone správy automaticky. (rovnako ako je to podľa Novely v prípade zmlúv o spoločenstve).

Vo vzťahu k zjednoteniu úpravy zodpovednosti a hlasovania vlastníkov v § 9 a § 14, sa v §8a a §8b vypúšťajú viaceré ustanovenia v tejto súvislosti.

Zástupca vlastníkov

Inštitút zástupcu vlastníkov sa upravuje podrobnejšie a dopĺňa sa o povinnosť zvoliť si zástupcu vlastníkov len z radov vlastníkovbytov a nebytových priestorov v dome.

Pozor: Ak zástupca vlastníkov zvolený do 1.11.2018 nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zvolia nového zástupcu vlastníkov do 30. júna 2019.

Plán opráv

Spresňuje sa povinnosť správcu vypracovať a predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok najneskôr do 30. novembra. Nové spresnenie tejto povinnosti správcu je v § 8 ods. 1 písm. g) Zákona.

Správcovi sa taktiež uľahčuje plnenie jeho povinností vo vzťahu k odborným prehliadkam a skúškam technických zariadení (napr. výťahy alebo hasiace prístroje), ktoré je povinný vykonať. Pri zabezpečovaní týchto konkrétnych činností sa už totiž pri výbere dodávateľa nemusí riadiť rozhodnutím vlastníkov o výbere dodávateľa v súlade s § 8b ods. 2 Zákona.

Zodpovednosť za výkon správy domu

Novela Zákona špecifikuje prechod práv a povinností zo zodpovednosti za vady a za škody voči zhotoviteľovi domu. Tieto práva a povinností prechádzajú z pôvodného vlastníka domu priamo na vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Za vlastníkov následne koná buď spoločenstvo alebo správca. Podľa pôvodného znenia tieto práva a povinnosti prechádzali na spoločenstvo/ správcu, avšak to je len forma konania vlastníkov.

Zodpovednosť správcu a spoločenstva, za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu, je aj v súčasnosti limitovaná výškou splatených úhrad za plnenia alebo výškou zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Ak by došlo k situácii, že tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami podľa predchádzajúcej vety, za záväzky zodpovedá každý vlastník bytu a nebytového priestoru. Vlastníci zodpovedajú v takom prípade v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu podľa § 5 ods. 1 písm. b) Zákona. Zodpovednosť správcu alebo spoločenstva za škodu spôsobenú porušením povinností v zmysle Zákona nie je touto limitáciou dotknutá.

Informovanosť vlastníkov

Novela si kladie za cieľ takisto zlepšenie informovanosti vlastníkov o tom, ako sa vykonáva správa domu. V tejto súvislosti sa do Zákona dopĺňajú nové povinnosti pre správcov a spoločenstvo v zmysle § 9 ods. 5 Zákona. Konkrétne ide o povinnosť evidovať a uchovávať prijaté rozhodnutia vlastníkov, všetky zápisnice zo zhromaždení a schôdzí, výsledky hlasovania, hlasovacie listiny, prehľad súdnych sporov domu a dokumentáciu k nim. Do Zákona sa vyslovene zakotvuje zodpovednosť predsedu spoločenstva alebo správcu za správnosť evidencie rozhodnutí vlastníkov.

Nové povinnosti v oblasti evidencie a uchovávania dokumentácie správcom alebo spoločenstvom vylepšia právo vlastníkov na informácie. Do Zákona sa dopĺňa povinnosť spoločenstva a správcu umožniť vlastníkom na požiadanie nahliadať do dokumentácie týkajúcej sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci majú právo robiť si z nej výpisy, odpisy a kópie, a to po zabezpečení ochrany osobných údajov.

Pozor: do 30. júna 2019 sú správcovia a spoločenstvá povinní:

• zaevidovať všetky rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prijaté pred 1.11.2018,
• zahrnúť do zoznamu a dokumentácie súdnych konaní, aj konania týkajúce sa domu začaté pred 1.11.2018.

Ukončenie činnosti správcu alebo spoločenstva

Pri ukončení činnosti správcu alebo spoločenstva sa špecifikuje minimálna dokumentácia, ktorú je povinný správca / spoločenstvo odovzdať novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva alebo na ten účel poverenému vlastníkovi. V zmysle Dôvodovej správy k Novele toto ustanovenie § 9 ods. 6 Zákona odstráni problémy vlastníkov. Tí sa často domáhali dokumentov spojených so správou domu súdnou cestou. Doterajšia úprava nešpecifikovala konkrétne, aké dokumenty sa musia o správe domu viesť.

Rozhodovanie a hlasovanie vlastníkov v bytovom dome

Nové znenie § 14 Zákona a doplnené § 14a a § 14b komplexne na jednom „mieste“ v Zákone upravujú rozhodovanie a hlasovanie vlastníkov:

• hlasovanie na schôdzi vlastníkov a písomné hlasovanie,
• zastupovanie vlastníka na základe plnomocenstva, pričom splnomocnená́ osoba bude povinná́ preukázať̌ sa plnomocenstvom nielen rade a zástupcovi vlastníkov ale aj ktorémukoľvek vlastníkovi, ktorý́ o to požiada,
• oznámenie o schôdzi,
• zápisnica,
• atď..

Zápisnica a výsledky hlasovania sa povinne zverejňujú spôsobom obvyklým v dome. Novinkou je, že to čo sa považuje za obvyklý spôsob zverejňovania v dome, sú vlastníci povinní dohodnúť si v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve.

§14b upravuje, aké kvórum vlastníkov môže platne prijať rozhodnutia v akých otázkach:

• nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov,
• dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov,
• nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov prítomných na schôdzi alebo zúčastňujúcich sa písomného hlasovania, alebo
• kedy sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov.

Právo výlučného užívania garážového stojiska

Zákon v § 20a zavádza právo výlučného užívania garážového stojiska pre vlastníka určitého spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome.

Dôvodom úpravy tohto práva je vylúčenie aplikovania všeobecnej úpravy rozhodovania spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou podľa Občianskeho zákonníka. To spôsobovalo do účinnosti Novely vlastníkom problémy. Predovšetkým pri prevode garážového stojiska vzhľadom na existenciu predkupného práva podľa Občianskeho zákonníka, či pri správe tohto priestoru.

Právo výlučného užívania garážového stojiska vzniká prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome a zapisuje sa do katastra nehnuteľností. Toto právo sa do katastra zapisuje poznámkou. Zákon tu odkazuje na § 38 a 39 zákona č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon) .

Toto výlučné právo vždy prejde na nového vlastníka ex lege spolu s prevodom spoluvlastníckeho podielu, s ktorým je právo výlučného užívania garážového stojiska spojené. Samostatný prevod tohto práva nie je možný. Zákon však umožňuje prenechať toto právo výlučného užívania určitého garážového stojiska inej osobe.

Zákon ďalej špecifikuje, že spoluvlastníci garáže nemajú predkupné právo k spoluvlastníckemu podielu na garáži, s ktorým je spojené právo výlučného užívania garážového stojiska, ak sa tento podiel prevádza:

• spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom alebo stavebnotechnicky prepojenom dome v ktorom sa garáž nachádza alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza,
• na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom alebo stavebnotechnicky prepojenom dome v ktorom sa garáž nachádza alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza.

Toto právo môže dokonca patriť aj viacerým spoluvlastníkom. Na právo výlučného užívania skladového priestoru sa použijú primerane ustanovenia o práve výlučného užívania garážového stojiska. Preto existenciu viacerých spoluvlastníkov predpokladáme najmä pri skladových priestoroch.

Garážové stojiská a skladové priestory už zapísane v katastri nehnuteľností do 1.11.2018:

• považujú sa za právo na výlučné užívanie garážového stojiska alebo skladového priestoru spojené so spoluvlastníckym podielom v dome podľa § 20a Zákona.

Garážové stojiska a skladové priestory nezapísané v katastri do 1.11.2018:

• v týchto prípadoch je možné právo na výlučné užívanie garážového stojiska alebo skladového priestoru zapísať do katastra na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov nebytového priestoru. V dohode sa spoluvlastníci dohodnú, ktorý spoluvlastník je oprávnený výlučne sám alebo spoločne s iným spoluvlastníkom užívať určité garážové stojisko alebo určitý skladový priestor.