Čo v sebe skrýva inštitút krátkodobého nájmu bytu? Všetko o krátkodobom nájme bytu a vzor zmluvy o krátkodobom nájme nájdete v článku nižšie na Xpravo.eu.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v platnom znení (“zákon”) upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu.

Na krátkodobý nájom bytu sa podporne použijú ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (“Občiansky zákoník”). Zákon však presne stanovuje, ktoré ustanovenia Občianskeho zákonníka sa na krátkodobý nájom bytu nevzťahujú. Ide o ustanovenia týkajúce sa definície nájomnej zmluvy, oprávnenia nájomcu dať vec do podnájmu, oprávnenia prenajímateľa týkajúceho sa zadržania veci nájomcu, ustanovenia týkajúce sa nájmu na dobu neurčitú či vybrané ustanovenia o skončení nájmu, osobitné ustanovenia o nájme bytu, atď.

Ide konkrétne o tieto ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré sa na krátkodobý nájom nevzťahujú, ak zákon v § 3 ods. 5 neustanovuje inak:

§ 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka .

Zákon o krátkodobom nájme bytu sa však nevzťahuje na nájom v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia podľa osobitného predpisu, v družstevných bytoch, v bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov a vo vlastníctve hlavného mesta SR Bratislavy, mesta Košice a ich mestských častí.

Krátkodobý nájom bytu – definícia

Krátkodobým nájmom bytu sa v zmysle zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou s náležitosťami podľa zákona, na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac 6 rokov – uzatvára sa na dobu určitú, najdlhšie na 2 roky a s možnosťou ho predĺžiť najviac na ďalšie 2 roky, a to 2krát.

Nájomná zmluva – povinné náležitosti

Nájomná zmluva musí byť vždy písomná a najmenej vo dvoch vyhotoveniach (pre prenajímateľa aj nájomcu). Nájomná zmluva musí obsahovať:

1. údaje o zmluvných stranách – meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia fyzickej osoby alebo obchodné meno, trvalý pobyt, dátum narodenia, miesto podnikania/ sídlo a IČO FO – podnikateľa alebo právnickej osoby, a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto právnickú osobu konať,
2. označenie predmetu nájmu a rozsah jeho užívania;
3. opis stavu bytu, príslušenstva, vybavenia a závad bytu, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia zmluvy,
4. doba nájmu,
5. vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.

Predmet nájmu je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu vždy len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu – súhlas prenajímateľa sa môže uviesť priamo do nájomnej zmuvy.

Registračná povinnosť prenajímateľa u správcu dane

Prenajímateľ je povinný požiadať o registráciu príslušného správcu dane z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti. Uvedenú povinnosť má prenajímateľ nielen pri krátkodobom nájme bytu v zmysle § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v platnom znení. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať.

Ak by si prenajímateľ nesplnil povinnosť registrácie, nájom by sa spravoval zákonom o krátkodobom nájme bytu okrem ustanovení § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1 zákona.

Po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa použijú ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka, týkajúce sa dôvodov, iba v prípade ktorých môže prenajímteľ výpovedať nájom bytu a zákon.

Nájomné

Nájomné a výšku platieb za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť ich výšku, si dohodnú v nájomnej zmluve. Ak sa nedohodnú inak, platí sa nájomné a všetky plnenia spolu.

Zákon vyslovene stanovuje, že dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku, pričom prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

Peňažná zábezpeka

V nájomnej zmluve sa môžu prenajímateľ a nájomnca dohodnúť na peňažnej zábezpeke. Zákon však limituje jej výšku.

Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Peňažná zábezpeka slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi vzniknutých v súvislosti s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote 1 mesiaca doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nemu.

Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky v lehote 1 mesiaca odo dňa vypratania bytu, ak sa nedohodli inak.

Skončenie nájmu

Krátkodobý nájom zanikne najmä uplynutím dohodnutého času nájmu alebo dohodou alebo výpoveďou alebo odstúpením od nájomnej zmluvy alebo zánikom predmetu nájmu.

Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa vypovedať nájom, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.

Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nie je v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného alebo iných plnení.

V prípade odstúpenia od nájomnej zmluvy, či už zo strany nájomcu alebo prenajímateľa, nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia druhej zmluvnej strane.

Výpoveď krátkodobého nájmu bytu

Oproti nájmu v zmysle Občianskeho zákonníka je pri krátkodobom nájme bytu špecifická najmä zákonom stanovená dĺžka výpovednej doby a začiatok jej plynutia.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty, Výpovedná lehota sa určí nasledovne:

• vo všeobecnosti nesmie byť kratšia ako 1 mesiac,
• ak ide o výpoveď prenajímateľa z dôvodov, že nájomca poškodzuje byt napriek upozorneniu prenajímateľa alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok, alebo nájomca riadne a včas neplatí nájomné alebo iné plnenia za čas dlhší ako 2 mesiace, výpovedná doba nesmie byť kratšia ako 15 dní,
• ak ide o výpoveď nájomcu z dôvodov, že predmet nájmu je nie z jeho viny nespôsobilý na dohodnuté užívanie, výpovedná doba nesmie byť kratšia ako 15 dní,
• ak prenajímateľ poruší svoju registračnú povinnosť voči správcovi dane, výpovedná lehota v prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako 2 mesiace.

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytuv nasledovných prípadoch:

1. nájomca alebo ten, kto sa v byte s ním nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
2. nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako 2 mesiace,
3. nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
4. nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
5. je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu z nasledovných dôvodov:

1. predmet nájmu sa stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
2. došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,
3. mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu,
4. je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Vypratanie bytu

Ku dňu skončenia nájmu je nájomca povinný na vlastné náklady vypratať byt a odovzdať ho prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu.

Písomne sa prenajímateľ a nájomca môžu dohodnúť aj na inom termíne vypratania bytu.

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi v lehote 10 dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote 5 kalendárnych dní, ak nájom skončil odstúpením, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie jeho pohľadávok.

Neplatnosti skončenia krátkodobého nájmu bytu samožno dovolávať na súde v lehote 2 mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia. V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu, nahradiť vzniknutú škodu, ktorá druhej strane vznikla a prípadne aj v zákonom stanovených prípadoch uhradiť primerané finančné zadosťučinenie druhej strane.

Krátkodobý nájom bytu – vzor nájomnej zmluvy tu:

Krátkodobý nájom bytu – vzor zmluvy